인도네시아 아파트의 소유권은 유효기간이 있다? > 경제∙비즈니스

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인도네시아에서 모든 아파트들이 한 번 구입해 대대로 후손들에게 물려주며 사용할 수 있는 것은 아니다. 이는 인도네시아의 소유권 제도가 사뭇 특이하기 때문이다.

인도네시아에서 아파트를 사면 소정의 수속을 통해 국토부가 발행하는 SHMSRS(아파트 소유권 증명서) 또는 SHM 사루순(SHM Sarusun)이라는 아파트 유닛 소유권 증명서를 발급받게 된다. 

아파트에 관한 2011년 기본법 20호 1조에 SHMSRS는 일반소유권(HM;Hak Milik), 건축권(HGB) 형태의 소유권, 국유지 위에 설정된 사용권(Hak Pakai), 또는 관리권(HPL) 토지 위에 설정된 건축권 및 사용권 형태의 토지 위에 세워진 아파트의 개별 유닛 소유권 증명서라고 정의되어 있다.

같은 법령의 46조에는 SHMSRS가 개인 재산권이라고도 명시되어 있다. 공동 지분, 공동 물건 및 공동 토지에 설정된 공동 권리와는 별도의 개념이다.

이상의 정의들을 종합해 보면 SHMSRS는 아파트의 한 유닛에 대한 누군가 한 명의 개인 소유권을 증명하는 증서라는 의미가 된다.

SHMSRS는 유닛에 대한 것이며 토지 소유권을 뜻하는 것은 아니다. 아파트가 올라선 토지는, 유닛이 개인 소유인 것과 달리 공동소유의 성격을 갖는다.

따라서 공동소유가 된 해당 토지에 대한 권리를 유지하기 위해 SHMSRS를 가진 유닛 소유권자들은 관할 국토부 지점에서 자신의 SHMSRS 유효기간을 연장해야 한다. 즉 SHMSRS는 해당 아파트 유닛이 영원히 내 것이란 증명서가 아니라 유효기간이 정해져 있는 소유권이란 뜻이며 SHMSRS가 토지소유권 기간과 연동되어 있다는 의미이기도 하다.

따라서 아파트의 소유권 기간은 아파트에 관한 법률 20/2011의 1조에 명시된 SHMSRS가 어떤 소유권 형태의 토지 위에 설정된 것인가에 따라 달라진다. 

즉 아파트가 올라선 땅이 개발시행사의 일반소유권(HM) 토지인가, 건축권(HGB) 토지인가, 국유지에 설정된 사용권(HP) 토지인가, 아니면 관리권(HPL) 위에 설정된 건축권 또는 사용권 토지인가에 따라 SHMSRS의 소유권 기간이 각각 다르다는 뜻이다.

이러한 토지소유권에 대한 내용은 관리권(HPL), 토지소유권, 아파트 소유권 및 토지등기에 대한 2021년 정부령 18호에 규정되어 있다.

해당 법령 37조엔 국유지 또는 관리권(HPL) 토지 위에 설정된 건축권(HGB) 소유권 기간을 최대 30년으로 못박고 있다. 즉 이런 토지 위에 세워진 아파트를 구매하면 유닛 소유권의 기간은 해당 건축권(HGB) 기간을 넘지 못한다.

한편 시행사는 건축권(HGB)을 취득한 후 건축을 시작하게 되므로 기공에서 준공, 입주까지 5년이 걸릴 경우 SHMSRS 소유자가 해당 유닛에 대한 소유권을 주장할 수 있는 기간은 25년에 불과하다는 얘기다.

물론 앞서 언급한 바와 같이 소유권 기간은 연장 가능하다. 위의 경우 30년이 경과하면 소정의 요건을 충족할 경우 20년 연장 가능하고 그 후 다시 30년 갱신을 할 수 있다. 즉 최대 80년간 아파트 소유권을 보유하게 되는 것이다. 그 80년이 지난 후 어떤 일이 벌어지는지에 대해 특별한 언급은 없지만 현 소유자의 손자나 증손자 시대에 벌어질 일이므로 그 이전에 이를 보완할 법령이 마련될 것이다.

한편 일반소유권(HM) 토지 위에 설정된 건축권(HGB) 토지의 경우 최초 소유권 기간은 최대 30년이고 이후 토지소유권자가 건축권(HGB)을 다시 부여하는 방식으로 갱신하면 된다.

국유지나 관리권(HPL) 토지 위에 설정된 사용권(HP) 토지의 경우에도 예의 법령 52조에 의해 최대 30년간 소유권을 받은 후 20년 연장, 30년 갱신이 가능하다. 단, 사용권 토지의 경우 해당 토지가 계속 활용되고 있는 한 사용권 기간을 무기한으로 부여하는 것이 가능하다.[꼼빠스닷컴/자카르타경제신문]