대중교통중심개발(TOD), 공사 지연 및 경제성 문제로 위태 > 경제∙비즈니스

자카르타 서부의 따만 앙그렉 주상복합 아파트 (사진=자카르타경제신문)

 

부동산 컨설턴트들은 주민들이 대중교통중심개발(TOD) 지역 내 주택에 대한 전망을 간절히 기대하고 있다고 보고하지만, 이러한 아파트는 가격이 적당하고 공공 인프라가 완공된 경우에만 구매자를 찾을 수 있다. 

1일 자카르타포스트에 따르면, 쿠시먼 앤드 웨이크필드(Cushman & Wakefield)의 전략 이사인 아리프 라하르조는 지난 27일 대중교통 시설의 최근 확장과 함께 TOD 지점의 아파트 개발에 대한 대중의 열기가 높아졌다며, 자카르타 동부와 남부 지역을 연결하는 새로운 광역 자카르타 LRT와 자카르타-반둥 고속철도를 포함한 최근의 교통 시스템 개발을 언급했다.

 

통근자들이 점점 더 편리함과 연결성을 우선시하면서 TOD 지역 내 주택은 도시 거주자들에게 매력적인 전망이 되고 있다. 그는 이것이 환승 지점 주변의 제한된 반경 내에 계속 건물을 짓기 때문에 개발자들의 이익과도 일치한다고 말했다.

 

그러나 아리프는 대중교통의 개발이 방해를 받고 불투명하다면, 최종 사용자로서 주민들은 여전히 개인 교통에 의존해야 하기 때문에 해당 지역의 부동산을 선택하는 것에 대해 두 번 생각할 것이라고 경고했다.

 

도시 인구가 계속 증가함에 따라 효율적이고 지속 가능한 교통 수단에 대한 필요성도 커지고 있다. 자카르타 부동산 연구소(JPI)는 대중교통 지점 반경 800미터 이내의 건물은, 대중교통의 기능을 활동, 건물 및 공공 공간과 통합하고 공간 활용도를 높이기 위한 인기 있는 도시 개발 전략으로 부상하고 있다고 말한다.

 

콜리어스 인도네시아의 연구 책임자 페리 살란또는 27일 TOD 지점에 인접한 아파트가 경쟁력이 있다고 말했다.

 

또한 TOD 아파트가 임대 아파트의 가장 큰 시장으로 중하위층을 겨냥하기 시작했으며, 전반적인 대중교통 시스템이 가동되면 소비자들이 TOD 지점에 있는 아파트 구매에 더 확신을 가질 것이라고 설명했다.

 

존스 랑 라살(JLL)의 리서치 책임자 유누스 까림은 밀레니얼 세대의 주택 구매자들이 대중교통 허브 근처에 위치한 아파트를 선호하면서 대중교통의 근접성과 접근성이 시장에서 중요한 요소가 되었다며, 그들은 공간에 대한 타협을 기꺼이 감수한다고 말했다.

 

자카르타 부동산 연구소(JPI)의 웬디 하리얀또 전무이사도 이에 동의했다. 연구소가 실시한 조사에 따르면 19~29세 응답자의 54%가 전략적 위치, 저렴한 교통비 및 통근 비용 때문에 도심 아파트를 선택했다고 응답했다.

 

웬디는 27일 이 부문에 대한 지속적인 관심과 수요 증가에도 불구하고 중산층을 위한 아파트가 부족하다는 점이 현재 직면한 과제라고 말했다.

 

또한, 현재 아파트 공급과 중산층이 부동산 시장에 적극적으로 참여할 수 있는 능력 사이에 불일치가 존재한다고 주장했다.

 

인도네시아 프로퍼티 워치(Indonesia Property Watch)의 알리 뜨랑한다 전무이사는 28일 TOD 인근 도시 아파트 가격이 6억 루피아(미화 3만 9,776달러)부터 시작하여 중산층의 구매력을 넘어섰다고 말했다.

 

그는 저가 가격대의 아파트가 있지만 그 수가 많지는 않으며, 현재 구매자들은 대부분 매입 후 임대하는 투자자들이라고 덧붙였다.

 

즉, 사람들이 TOD 콘셉트 아파트에 대한 관심이 높아지면서 구매자가 임대 투자자에게 가려져 많은 최종 사용자가 임대 옵션만 선택할 수 있게 되었다고 알리는 말했다.

 

그러나 그는 대중교통이 TOD 아파트에 미치는 전체 영향을 평가하기에는 "너무 이르다"고 경고했다. 그는 많은 아파트가 아직 건설 중이기 때문에 TOD 아파트가 통근자를 위한 것인지 여부는 아직 불분명하다고 밝혔다.

 

여러 부동산 컨설팅 회사에 따르면, 아파트 판매는 2019년 팬데믹 이전 수준 이후 정체된 상태다.

 

쿠시먼 앤드 웨이크필드의 자카르타 2분기 보고서에 따르면 중산층 프로젝트가 전체 거래의 70.2%를 차지하며 전체 거래의 대부분을 차지했고, 다가오는 분기에도 중하위 계층이 여전히 시장을 지배할 것으로 예상된다. 

 

이번 분기에는 팬데믹 기간 중 57.8%의 점유율을 기록한 이후 가장 높은 점유율을 기록했다.

쿠시먼 앤드 웨이크필드의 아리프는 팬데믹 이전에는 투자 거래가 부동산 구매를 지배했기 때문에 점유율이 60%를 넘은 적이 없었다고 설명했다.

 

한편, 존스 랑 라살(JLL)은 현재까지 아파트 분양이 완공이 임박하고 주요 입지에 위치한 프로젝트에 국한되어 수요가 감소하는 것을 관찰했다고 밝혔다.

 

그러나 매입 임대(Buy-to-let) 투자자들은 추가 구매를 하기 전에 더 유리한 시장 상황에 대한 베팅을 헤지(hedge)하면서 관망하는 자세를 취하고 있다. [자카르타포스트/자카르타경제신문]