경제∙비즈니스 2023년 인도네시아 부동산 부문의 회복 과제 부동산 편집부 2022-12-08 목록
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*본 칼럼은 자카르타포스트 12월 6일자에 게재된 만디리은행 선임 지역 분석가인 마마이 수까에시(Mamay Sukaesih)의 의견입니다.
인도네시아 국영 만디리 은행 마마이 수까에시(Mamay Sukaesih) 선임 연구원은 2023년에 부동산 부문이 조금 더 느리게 성장할 것으로 예측했다.
주택 및 아파트 총소유 대출은 2022년의 7.3%보다 낮은 7% 증가할 예정으로 2023년 부동산 부문은 회복 과정에서 여러 과제에 직면할 것으로 예상했다.
부동산 부문은 2023년에 몇 가지 위험 요소에 직면할 것이다. 첫 번째 위험 요소는 국내 경제에 영향을 미칠 세계적인 경기 침체이다. 이것은 소비자 신뢰의 감소로 이어질 수 있고, 이것은 결국 사람들로 하여금 부동산 구입을 미루게 한다.
이러한 상황은 인도네시아 중앙은행(BI)의 10월 소비자 조사에서도 입증되었는데, 이 조사는 부동산 투자를 위해 향후 12개월 동안 초과 소득을 할당할 계획이 있는 응답자의 비율이 9월 13.49%에서 10월 12.65%로 감소한 것으로 나타났다. 또한 향후 12개월 이내에 집을 사거나 지을 계획을 세운 응답자의 비율도 감소했다.
세계 경기 침체 외에도 2023년 부동산 부문에서도 인플레이션 상승이 과제인데, 특히 건축자재 가격 상승이 부동산 가격 상승으로 이어져 부동산 구입을 미루게 될 것이다.
그간의 자료에 따르면 건축 자재 가격의 상승이 개발업자들에 의해 집값에 완전히 반영되지는 않았다. 중앙은행의 주거용 부동산 가격 조사 결과 2022년 3분기 주택 가격 상승률은 전년 동기 대비 1.94%로 2022년 9월 주거용·비주거용 건물 도매가격 지수(5.51%)보다 낮았다. 개발자 마진을 줄인 것이다.
물가 상승의 다른 영향은 사람들의 구매력 감소와 소비자 신뢰 감소로 소비자들이 부동산 구매를 미루게 만드는 것이다.
2023년 부동산 부문의 또 다른 위험 요인은 금리 인상으로 사람들이 부동산 구입을 미루는 원인이 될 수도 있다. 금리 인상이 2023년 상반기까지 지속될 것으로 보고 있지만 하반기에는 금리가 안정되거나 낮아질 것으로 예상된다.
주택담보대출을 이용한 주거용 부동산 매입이 대부분이어서 금리 상승 위험은 주로 주거용 부동산에 영향을 미친다.
중앙은행 조사에 따르면 2022년 3분기 주택 구입에서 주택담보대출이 차지하는 비중은 74.53%였다. 현금결제는 8.1%, 현금할부는 17.39%를 차지했다.
다만 중앙은행 기준금리(BI 7DRR, 7일물 역레포 금리) 인상은 주택담보대출 금리에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 본다. 과거 자료에 따르면 7일물 역레포 금리의 증가에도 불구하고 2016년 이후 주택담보대출 금리의 하락 추세가 발생했다.
7일물 역레포 금리는 2018년 4월 4.25%에서 2018년 11월 6%로 175베이시스포인트(bps) 인상된 반면 주택담보대출 금리는 같은 기간 9.7%에서 9.3%로 낮아졌다.
주택담보대출 금리 하락세는 은행 간 경쟁이 갈수록 치열해지고 은행의 효율성이 높아지면서 발생했다. 현재 몇몇 은행들은 부동산 대출에 대해 처음 1~5년 동안 고정금리와 낮은 주택담보대출 금리를 공격적으로 제공하고 있다.
한편 주택 미 소유는 부동산 부문, 특히 주택 부문을 견인하는 긍정적 촉매제다.
국민경제사회조사 자료에 따르면 2021년 무주택 가구는 1,430만 가구에 달하기 때문에 중기적으로 부동산 시장의 잠재력은 여전히 상대적으로 매력적이다. 지역별로는 서부 자바, 동부 자바, 자카르타, 북 수마트라 등에서 주택 미소유가 가장 많이 발생했다.
주택 미 소유 외에도 100% 주택담보대출 등 부동산 인센티브도 부동산 부문에 긍정적인 촉매제다. 중앙은행은 2023년 12월까지 100% 대출 가치(loan-to-value) 또는 0% 계약금 지급을 연장했다.
정부는 또 2023년 주택금융유동자금(FLPP) 대출 예산을 22만 호에 25조2000억 루피아로 늘렸다. 이는 2022년의 20만 호에 23조 루피아, 2021년 20만 호에 28조2000억 루피아였던 수치보다 높은 수치다.
2023년 부동산 분야 활성화를 위해서는 부동산 분야의 정부 지원과 인센티브가 필요해 보인다. 2021년 부동산 부문에 대한 정부 부담 부가가치세(VAT) 인센티브와 같은 인센티브는 부동산 부문을 견인하는 데 상당히 효과적이었다고 평가할 수 있다.
루마닷컴(Rumah.com)의 2022년 중간 조사에서도 응답자의 43%가 부가가치세 보조금으로 인해 주택 구매 계획을 적극 세울 것으로 예상했고, 35%는 부가가치세 보조금으로 인해 더 비싼 집 구입을 목표로 하고 있는 것으로 나타났다.
또한 중산층과 최종 소비자를 중심으로 부동산에 대한 수요가 증가하는 것을 볼 수 있다. 특히 생산가능연령 인구와 밀레니얼 세대의 잠재적 수요가 높다.
오늘날, 생산적인 연령대에 가장 많은 인구는 전체 인구의 26%인 밀레니얼 세대다. 밀레니얼 세대의 주거용 부동산 선호도는 중소형이다. 이는 2022년 9월 전년 동기 대비 9.8%, 7.8%에 달했던 중형(연면적 22~70㎡) 주택소유 대출의 높은 증가율에서 알 수 있다.
결론적으로 2023년 부동산 부문은 회복기에 접어들면서 어려움을 겪을 것으로 예상된다. 예상되는 세계적인 경기 침체, 상승하는 인플레이션과 금리는 2023년에 사람들이 소비를 조심하고 부동산 구입을 연기하도록 만들 것이다.
그러므로, 개발업자들은 사람들이 부동산을 구매하도록 장려하기 위해 창의적인 노력을 해야 할 것이다. 주택담보대출 금리가 상승하는 가운데 개발자들은 은행과 협력해 초기 3년간 고정금리로 주택담보대출을 제공하는 등의 해결책을 제시할 수 있다.
전체적으로 2023년 부동산 부문은 국가 경제의 안정성을 유지하기 위한 정부 정책에 의존할 것이다. 2023년에도 부동산 부문을 활성화하기 위해 정부가 부담하는 부가가치세 인센티브와 같은 부동산 부문의 인센티브를 지속적으로 제공할 수 있다. [자카르타포스트/자카르타경제신문]
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