경제∙비즈니스 콜리어스 “CBD 오피스 공급량 줄고 임대료 하락 지속” 건설∙인프라 편집부 2017-01-09 목록
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CBD 외 지역 ‘시마뚜빵’ 임대료 하락, 남부자카르타 임대료 하락 견인
미국계 부동산 서비스 대기업 콜리어스 인터내셔널 인도네시아는 5일 발표한 2016년 4분기(10~12월)의 인니 부동산 시장에 관한 보고서에서 수도 자카르타의 중앙상업지구(CBD)의 사무실 면적 548만평이 보합세에 머물고 있다고 밝혔다. 이는 개발업자가 부동산 시황의 침체로 건설시기를 늦추는 등의 조치를 취했기 때문인데, 프리미엄 부동산의 임대료 하락으로 등급 B, 등급C 오피스의 임대료도 전년 대비 평균 20% 하락한 것으로 나타났다.
보고에 따르면 2016년 자카르타의 오피스 공급상황은 연간으로 총 12개 동의 오피스 빌딩이 새롭게 개설됐다. CBD 지역에서 센테니얼 타워 1(Centennial Tower), 캐피탈 플레이스(Capital Place), 시나르마스 MSIG(Sinarmas MSIG), 인터내셔널 파이낸스 센터 2(International Finance Centre2) 등 4곳이 상반기(1~6월) 동안 개소해, CBD에 연면적 총 31 만 5,511 평방 미터의 사무실이 새롭게 공급됐다.
한편, 기존의 오피스 빌딩 중 가똣 수브로또에 위치한 헤로 빌딩(Hero Building)은 지난해 신테시스 디벨롭먼트(PT Synthesis Development)에 의해 매매됐으며 오피스 공간과 아파트가 결합된 신테시스 스퀘어(Synthesis Square)로 변신할 예정이다.
한편 2016년 4분기에 공급될 예정이었던 6개 동은 모두 건설이 연기됐다. 자카르타 오피스 빌딩 수요가 침체되자 착공이 연기되고 완공 시기가 늦춰진 것이다. 이에 따라 2016년 연중 CBD 지역의 오피스 총 공급량은 상반기 공급된 4개 동까지 합계 548만 ㎡에 그쳤다.
2017년에는 지난해 4분기에 미뤄진 당초 건설물량까지 합쳐 총 12개 동의 오피스 빌딩이 완공될 예정이다. 신규 공급량도 70만 평방미터를 상회할 것으로 보여진다.
2017년 이후의 동향으로는 오는 2019년까지 인도네시아 사뚜(Indonesia Satu North Tower, South Tower), 찌딸란드(Citaland), 땀린 나인(Thamrin Nine), 밀레니엄 센테니얼 타워(Millenium Centennial Tower), 아이콘 타워(Icon Tower) 등 총 5개 오피스 빌딩이 완공될 예정으로 총 연면적 75만 평방미터가 추가 공급될 전망이다.
이 오피스 빌딩들은 현재 모두 착공 중에 있으며 찌딸란드 이외 4개 오피스 타워는 모두 땀린~수디르만 대로 부근에 건설된다. 2017년~2019년까지 CBD 지역에서 건설 계획 중인 안건을 포함해 총 31개 동의 오피스 빌딩이 완공될 예정이며, 이 가운데 11동이 수디르만 대로를 따라 들어선다.
■ CBD 내 오피스 입주율은 상승, 임대료는 하락
자카르타 CBD에 위치한 사무실의 평균입주율은 전 분기대비 0.2% 포인트 오른 84.8%를 기록했다. 공급량은 적었지만 IT, 금융, 물류, 아웃소싱 업계 기업들의 CBD내 비슷한 가격대의 새로운 건물로 이전하는 움직임이 입주율 상승으로 이어졌다. 입주율은 모든 등급의 사무실에서 전 분기 대비 오름세를 보이며 A급 부동산 입주율은 82.2% 프리미엄 부동산은 91.0%를 기록했다.
단, 임대료는 하락세를 보이고 있다. 4분기 18개의 오피스 빌딩이 임대료를 1 평방미터 당 10만~25만 루피아 인하했고, 2016년 4분기 월 평균 임대료도 ㎡ 당 31만 1,750루피아로 전년 동기 대비 6.2% 하락했다.
또한 프리미엄 리스팅의 임대료 하락이 두드러지며 이 여파로 B, C 등급 오피스텔도 임대료가 전년 동기 대비 20% 하락했다.
■ CBD 외 지역은 공급량 증가로 임대료 하락
CBD 외 지역은 남부 자카르타 시마뚜빵 지역을 중심으로 오피스 공급량이 증가했다. 1분기 이후 8곳의 오피스 빌딩이 개소해 2016년 4분기 현재 전년 대비 9.3% 증가한 총 299만 ㎡가 공급됐다.
CBD외 지역의 입주율은 새로운 오피스 타워가 2분기~4분기까지 이어지며 연초 88 %에서 4분기에는 전체 82%까지 떨어졌다. 시마뚜빵 지역 오피스 입주율은 83.5%였다. CBD 외 지역은 임대료도 월 평균 임대료도 ㎡ 당 22만 5,801루피아로 전년 동기 대비 5.3% 하락했다. 다만 전기 대비로는 상승했다.
시마뚜빵 지역에서도 임대료 하락이 계속되고 있어 4분기에는 15% 하락 월평균 23만 6,018루피아를 기록했다. 시마뚜빵 지역의 사무실 임대료가 크게 낮아지자 자카르타 남부 전체의 평균 사무실 임대료가 10.9% 하락했다.
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