자카르타 집값 일시적 '냉각'...높은 금리와 낮은 구매력 때문 > 경제∙비즈니스

남부 자카르타 뽄독인다 골프 아파트

 

자카르타와 다른 도시에서는 높은 금리와 약한 구매력이 시장에 타격을 주면서 주택 가격 상승세가 둔화됐지만, 전문가들은 이러한 둔화를 일시적인 것으로 보고 있으며 추세는 계속 상승하고 있다고 말한다.

 

2일 자카르타포스트에 따르면, 쿠시먼앤드웨이크필드(cushman & wakefield) 인도네시아의 전략 이사 아리프 라하르조는 지난 29일, 대출 비용 상승의 영향에 대한 질문에 "프로젝트당 판매량이 감소한 것은 사실이지만 시장이 침체된 것으로 생각하지는 않는다고 답했다.

 

그는 올해 상반기에 거래 건수가 감소했지만, 부동산 개발업체가 건설하는 신규 주택인 1차 시장의 주거용 부동산 수요는 여전히 견고하며, 높은 프로젝트 가격으로 인해 총 거래 금액은 이전 분기보다 높은 수준을 유지하고 있다고 주장했다.

 

부동산 컨설팅 회사의 데이터에 따르면, 올해 상반기 자카르타의 주택 수요 증가율은 1.96%에서 1.31%로 감소했다.

 

부동산당 월 평균 거래 체결율은 13.6건으로 전년 대비 30.5% 감소했으며, 부동산 월평균 거래 가치는 333억 루피아를 기록한 반면, 가구당 평균 거래 가치는 전년 대비 18.4% 증가한 약 24억5천만 루피아로 상승하여 일반적으로 고가 부동산에 대한 수요가 더 많았음을 나타냈다.

 

아리프는 시장의 구매력 감소를 예측하지는 않았지만 내년 초 부가가치세가 1% 포인트 인상돼  12%가 되면 주택 구매자의 부담을 확실히 가중시켜 주택 구매를 고려하는 소비자들의 삶이 더 어려워질 것이라고 경고했다. 

 

부동산 포털 운영사인 99그룹(99 Group)의 데이터에 따르면 자카르타의 주택매매 시장은 지난 1년 동안 주택 재판매 가격이 정체되는 등 현저하게 냉각됐다

 

한편, 지난 8월 26일에 발표된 이 회사의 월간 플래시 보고서에 따르면 자카르타의 재판매 가격은 5월과 6월에 0.2% 하락했으며 7월에도 회복 조짐을 보이지 않았다.

 

그러나 전국적으로는 5월에 0.1%의 느린 속도로 하락했고 6월에는 보합세를 보였으며, 7월에는 0.5%의 회복세를 보였다는 예비 데이터가 나왔다.

 

인도네시아 부동산중개인협회(AREBI)의 자카르타 회장인 헝끼 후사다는 지난 30일, 시장이 상대적으로 안정된 남부 자카르타를 제외한 자카르타의 거의 모든 지역에서 중상위권 주택에 주로 영향을 미쳤다고 말했다.

 

이러한 둔화는 새 대통령과 내각이 구성되기를 기다리는 동안 구매자들이 주저했기 때문이며, 투자자들이 현재 국내 정치 상황의 영향을 받아 관망하는 자세를 취하고 있다는 것이다.

 

헝끼는 모기지 신청 감소가 전반적인 시장의 불안을 반영한 것이라고 지적했다. 일반적으로 부동산 구매에 모기지를 사용하는 투자자들이 정치 및 경제 상황이 어떻게 변할지 지켜보면서 관망하고 있기 때문이라는 것이다.

 

인도네시아 중앙은행(BI)이 지난 8월 16일에 발표한 분기별 조사에 따르면 인도네시아 전역의 주거용 부동산 판매 증가율은 1분기 31.16%에서 2분기에는 7.3%로 둔화된 것으로 나타났다.

 

이러한 시장 둔화는 자카르타 수도권, 메단, 스마랑, 마까사르를 포함한 18개 주요 도시 중 10개 도시에 영향을 미쳤다.

 

중앙은행 데이터에 따르면 모든 부동산 유형에 걸친 가격 상승은 판매 추세를 반영했으며, 소형 주택은 2분기에 가격이 하락한 반면 대형 주택은 분기 대비 0.34% 상승에 그쳤다.

 

국영대출기관인 만디리 은행에서 건설 부문, 유료 도로 및 시멘트 산업을 감시하는 애널리스트 마마이 스까에시(Mamay Sukaesih)는 1분기에 비해 2분기 부동산 판매가 부진한 것은 글로벌 경제 불확실성으로 인해 소비자들이 구매를 미루고 있기 때문이라고 설명했다.

 

마마이는 지난 28일, “역사적으로 주택 가격은 매년 상승해 왔지만 상승세가 둔화됐다”고 말했다.

 

한편, 2분기에 일부 긍정적인 변화가 있었는데, 이는 부분적으로 정부의 부가가치세(VAT) 인센티브 덕분이라고 지적했다.

 

50억 루피아 이하의 상업용 주거용 부동산 총 가격 중 20억 루피아까지 적용되는 이 인센티브는 다양한 주택 유형에 적용되기 때문에 타겟팅이 잘 되었다고 말했다. 

 

지난 27일, 정부는 당초 올해 하반기에 부가가치세 감면을 50%로 인하할 계획이었으나, 100% 면제를 올해 12월까지 연장하기로 했다.

 

마마이는 중저가 주택 판매를 촉진하기 위해 정부의 주택 보조금 유동성 금융(FLPP)과 같은 인센티브도 필요하다고 제안했다.

 

아이르랑가 하르따르또 경제조정장관은 지난 27일, 특히 중산층의 소비 지출을 촉진하기 위해 부가가치세 감면 연장이 필요하다고 말했다.

 

한편, 저소득층을 위해 정부는 FLPP 제도에 따른 주택 보조금 할당량을 34,000호 늘렸다.

 

일시적인 시장 둔화

마마이는 미국 연방준비제도의 비둘기파적 정서가 금리 인하를 시사하면서 올해 말 인도네시아 중앙은행이 금리를 인하할 수 있는 여력이 넓어질 것이라며 부동산 시장 침체가 단기간에 그칠 것으로 예상했다.

 

금리 인하는 대출 비용을 낮춰 부동산 판매를 지원하여 시장 수요를 증가시킨다.

 

소비자물가는 7월에 전월 대비 0.18% 하락하는 등 3개월 연속 하락세를 보이고 있다. 

 

헤드라인 인플레이션은 2024년 3월 이후 꾸준히 하락하고 있으며, 올해 중앙은행의 목표 범위인 1.5%에서 3.5% 사이를 유지하고 있다.

 

그러나 중앙은행은 2023년 초부터 기준금리를 높게 유지해 왔으며, 심지어 작년 10월과 올해 4월에는 기준금리를 25bp 인상해 현재 수준인 6.25%까지 올렸다.

 

뻬리 와르지요 중앙은행 총재는 지난 8월 21일, 미국에서 9월에 통화정책 완화를 시사하는 신호에도 불구하고 중앙은행이 빠르면 4분기에 금리 인하를 시작할 수 있다고 말했다. [자카르타포스트/자카르타경제신문]