(14) 인도네시아 부동산 법 알고 계약하세요 > 전문가 칼럼

 

 

 

인도네시아 토지법(Undang Undang Pokok Agraria No.5 tahun 1960)은 외국인들에겐 굉장히 복잡하고 어려운 법임에 틀림이 없다. 토지법은 어려울뿐만 아니라 안다 할지라도 외국인들이 인도네시아에서 토지를 소유하는 것이 쉽지 않다는 것을 알게 해 주기도  한다. 인도네시아는 어떤 연유로 외국인들이 자기 이름의 땅을 갖는 것을 어렵게 만들었을까?

 

이 법을 이해하려면 먼저 인도네시아 역사를 이해해야 한다. 인도네시아는 네덜란드로부터 300년 이상 지배를 당하고 일본으로부터 식민지 생활을 하며 자국의 자원과 양식을 약탈당했던 고통의 세월이 있었다. 독립 이후 인도네시아인들은 다시는 이와 같은 일을 당하지 않도록 이 나라의 토지, 물, 천연 자원 등은 국가의 지배 하에 있으며 이것들은 인도네시아인들의 공공의 유익을 위해 사용되어야 함을 인도네시아 헌법에 명시하고 있다. 토지법도 이와 같은  헌법에 근간하여 만들어졌으니 자국민 이외에 외국인이 토지를  자유롭게 소유할 수 없도록 한 것은 자연스러워 보인다

 

인도네시아에서는 그 토지의 사용 목적에 따라 4가지 종류로 구분하며, 소유권(Hak Milik/HM), 사업권(Hak Guna Usaha/HGU), 건축권(Hak Guna Bangunan/HGB), 사용권(Hak Pakai/HP)으로 나누어진다.

 

소유권은 단지 인도네시아인, 정부 기관이나 특수 공법인에게만 주어진다. 소유권은 외국인이나 법인이 소유할 수 없다. 

사업권, 건축권과 사용권은 외국 법인이 정해진 기간 동안만 사용 가능하다. 사용권은 국가나 다른 사람이 소유하는 토지를 사용하거나 토지 상의 수확물을 채취할 수 있는 권리로써 인도네시아인, 인도네시아에 거주하는 외국인, 인도네시아에 주소를 가진 인도네시아 법인, 외국 법인이 인도네시아에 세운 대표 사무소, 외국 대표나 국제단체의 대표, 정부기관이나 지방기관이 사용 가능하다.

 

2016년, 인도네시아 정부는 부동산 시장 규제 완화 정책으로 외국인도 인도네시아 부동산을 소유하게끔 법을 바꾸었다 (장관령 No.13/2016). 추후 이 장관령은 외국 투자자 유치 증강을 위해 No.29/2016으로 개정되었다. 하지만 이러한 법의 개정에도 불구하고 모든 부동산을 외국인이 자유롭게 살 수 있는 것은 아니다. 

 

인도네시아에 거주하는 외국인은 입주를 위해 단독 주택 및 아파트를 소유할 수 있게 되었지만 지역마다 외국인이 매수할 수 있는 부동산의 최저 가격이 정해져 있다. 또한, 부동산은 사용권 타입이여야 하며 소유 제한기간은 최장80년이다. 한 외국인 가족당 한 채의 부동산만 소유할 수 있으며 제3자에게 렌트할 수 없다.

 

외국인이 고급 아파트 및 부동산을 소유 목적으로 구매시 PPBM (luxury Tax)이 부과된다.(단, 현재 PPBM의 조세법이 개정되어 300억 루피아(30M 루피아)이상일 경우 PPBM이 부과됨) 결국, 인도네시아인이 아닌 외국인 신분으로 부동산을 소유하기 위해서는 많은 제약과 어려움이 따르기는 마찬가지다.

 

인도네시아 부동산법은 인도네시아 경제가 발전함에 따라 부동산 경기부양 및 발전을 위해 점차 바뀌고 있다. 베트남, 태국, 싱가포르와 같은 나라들의 정책도 벤치마크하여 부동산 투자에도 경쟁력을 가지기 위한 노력도 보이고 있다. 현재 인도네시아 정부는1960년에 책정된 토지법(UU Agraria)에 대한 개정 및 외국인 투자유치를 위한 시행령 책정에 대해서도 논의하고 있다.

 

토지법 개정이나 시행령 책정과 같은 현정부의 다각적인 노력으로 인한 뚜렷한 성과는 없음에도 불구하고, 이로인해 외국인 투자 유치 및 부동산 시장이 조금씩이나마 좋아지고 있다는 것은 반가운 일이 아닐 수 없다.