토지제도와 부동산 개발사업 > 전문가 칼럼

 

 

인도네시아는 약 17,500여개의 섬으로 구성되어 있는 도서국가로서 그 중 약 6,000여개의 섬에만 사람이 거주하고 있고, 전체 국토의 69%가 산림 지역으로 분류되어 있다.

 

이런 지리적인 특성과 제도의 미발달로 토지와 관련된 법제가 아직 정비되지 못하여 상당부분의 토지에 대하여 등기가 이루어 지지 않고 있으며, 여전히 관습법(Adat)이 적용되는 경우도 있다.

 

토지제도의 기본이 되는 것은 1960년에 제정된 기본농지법 (Law No. 5/1960 on Basic Agrarian, 이하 “기본농지법”)이다.

 

기본농지법은 토지에 대한 권원으로 모두 7개를 규정하고 있다. 소유권 (Hak Milik), 경작권 (HakGuna Usaha, HGU), 건축권 (Hak Guna Bangunan, HGB), 사용권 (Hak Pakai), 임대권(Hak Sewa),  산림소개권(Hak Membuka Tanah), 벌목권(Hak Memungut Hasil Hutan) 이 그것이다.

 

그런데 이들 토지들 이외에 관습법상 인정되어 오고 있는 토지가 아직 상당히 있고, 이들 토지는 등기도 되어 있지 아니하다. 이들 토지의 대부분은 마을 공동체의 관습적 권리에 귀속되어 있다. 2009년 인도네시아 토지청(BPN) 의 통계에 따르면 인도네시아 전체 사유토지 8,500만개 중 45%만이 등기가 이루어 졌다고 한다. 이러한 토지를 Hak Ulayat 이라고 하고 있는데 이들 토지는 기본농지법상의 위 7개의 권원으로 전환되지 않는 이상 등기가 될 수 없다. 부동산개발사업을 하는 경우 대규모 사업부지가 필요한 경우가 많은바, 사업부지에 이러한 관습법적 미등기 토지가 포함되어 있는지 여부에 대한 신중한 검토가 필요할 것이다.

 

토지법에 따르면, 토지소유권은 국가 및 인도네시아 자연인 국민에게만 인정되고, 법인은 토지를 소유할 수 없다. 따라서, 외국인투자법인(PMA)은 물론이고 순수 내국인투자법인(PMDN)도 토지를 소유하지 못하고, 다만, 사용권만을 보유할 수 있다.

 

현재, 인도네시아에서 외국인투자기업에 인정되는 토지의 권원은 경작권 (HGU), 건축권 (HGB), 사용권 (Hak Pakai) 3가지 이다.

 

여기에서는, 외국인투자자가 부동산개발사업을 하는 경우 해당되는 토지의 사용권원인 건축권(HGB)과 사용권(Hak Pakai)만을 살펴 보도록 하겠다.

 

 

건축권은 해당 토지에 건물을 건축하고, 소유할 수 있는 권리를 말한다.

 

건축권은 인도네시아 국민 및 외국인투자법인을 포함한 인도네시아 법인이 보유할 수 있다. 그러나 외국인 개인이나 외국법인에게는 허용되지 아니한다.

 

기본농지법상 건축권은 최초 30년까지 인정이 되고, 그 후 20년 까지 연장될 수 있다. 연장기간이 종료되는 경우 건축권 보유자는 정부에 새로이 건축권을 부여하여 줄 것을 요청할 수 있다. 건축권의기간과 관련하여 투자법은 기본농지법 보다 장기간인 80년까지를 인정하고 있다. 그런데, 인도네시아 헌법재판소는 투자법에 규정된 건축권 기간연장 규정은 법적 효력이 없다고 선언하였다. 따라서 건축권의 기간은 기본농지법에 따라야 할 것이다.

 

건축권은 매매, 교환, 현물출자, 증여 및 상속의 방식으로 제3자에게 이전될 수 있으며, 채무에 대한 담보(Hak Tanggungan)로 제공될 수도 있다. 담보권은 건축권이소멸하는 경우 자동으로 소멸된다.

 

 

사용권은 국가 또는 타인 소유 토지를 사용하거나 토지상의 수확물을 채취할 수 있는 권리이다.

 

사용권은 인도네시아 국민 및 인도네시아 법인 이외에도 외국인 개인 및 인도네시아에 대표사무소를 설치한 외국법인도 보유할 수 있다.

 

기본농지법은,사용권은 그 용도로 사용하고 있는 기간 동안에는 계속 존속할 수 있는 것으로 규정하고 있으나 투자법은 모두 70년까지만을 인정하고 있으므로 투자법을 통하여 설립된외국인투자법인이 사용권을 취득하는 경우에는 그 기간은 70년까지라고 이해된다.

 

사용권 역시 건축권 마찬가지로 제3자에게 양도될 수 있으며, 담보로 제공될 수 있다.

 

 

 

주택부령 (Kepmenpera No.09/1995)은 주택사업자가 주택 완공 이전에 주택을 분양하고자 하는 경우 매수인과 이른바 조건부 매매계약 (Conditional Sale and Purchase Agreement, Perjanjian Pengikatan Jual Beli, PPJB) 를 체결하여야 한다 고 하고 있다.

 

그런데 조건부매매계약(PPJB)을 체결하려면 주택사업자는 (i) 사전심의 통과, 위치허가(location permit), 그리고 자카르타 지역의 경우에는 토지이용허가(SIPPT)를 얻어야 하고, (ii) 해당 토지에 대하여 주택사업자가 토지를 이용할 권리가 있다는 관할 관청의 확인서, (iii) 건축허가(IMB) 가 있어야 한다.

 

따라서 결국 주택사업자가 주택을 분양하려면 위 조건을 모두 충족하여야 할 것이다.

 

한편, 주택법(Law No. 1 /2011 on Housing and Habitation)에 따르면 주택사업자는 다음과 같은 조건이 성취되지 않으면 매매가격의 80% 이상을 받을 수 없도록 하고 있다.

 

- 토지권리증(Land title)의 확보

- 건축권(IMB) 획득

- 사회기반시설, 공공시설의 이용가능

- 기성 20% 이상 (사회기반시설, 설비, 공공시설 포함)

- 기타 조건부매매계약서(PPJB)에서 정한 조건

 

조건부 매매계약(PPJB)이 체결되면 주택사업자는 조건부 매매계약(PPJB)에 규정된 기간 내에 주택을 완공할 의무가 있다.

 

조건부 매매계약(PPJB)하의 수분양자의 권리는 주택사업자가 동의하는 경우 매매가격의 2.5% 에 해당하는 수수료를 지급하고 제3자에게 이전될 수 있다.

 

공사가 완료되면, 당사자들은 주건부 매매계약(PPJB)에 토대하여 본 매매계약(Akta Jual Beli, AJB)을 체결 한다. 본매매계약(AJB)는 해당 주택의 완공에 따라 등기를 하기 위한 것이므로 반드시 공증인을 통하여 증서(Akta) 형식으로 이루어 져야 한다.

 

주택의 인도는 인도예정일로부터 2주 이전에 수분양자에게 통지되어야 한다. 주택의 인도시 주택사업자와 수분양자는 주택인도의사록(BAST)를 작성하여야 한다.

 

인도네시아 콘도미니엄법 (Law No. 20 /2011 on Condominiums)에 따르면 아파트의 경우에도 주택과 같은 방법으로 분양을 할 수 있다.

 

 

인도네시아의 경우 앞서 기술한 것과 같이 외국인은 토지를 소유할 수 없으며, 나아가 사용권 (Hak Pakai) 이외의 토지 사용권을 가질 수도 없다.

 

이와 같은 토지소유제한은 주택이나 건물의 경우에도 그대로 적용이 되고 있다. 인도네시아 정부규정 (Government Regulation No. 103/ 2015 on the Ownership of House or Residence by Foreigner Domiciled in Indonesia,이하 “정부규정 No. 103/2015”)에 따르면 인도네시아에 거주를 할 권리를 갖는 외국인의 경우 사용권이 있는 토지에 건축된 단독주택이나 아파트를 소유할 수 있다.

 

여기에서 주의하여야 할 점은 단독주택의 경우 소유권이 아니라 사용권(Hak Pakai)과 같이 그 기간은 최초 30년이고, 이후 20년 및 30년 2차에 걸친 연장이 가능하여 모두 80년까지 보유기간이 인정되는 일종의 사용권이라는 것이다.

 

그러나 아파트의 경우 우리의 구분소유권에 해당되는 Strata Title (Sarusun)을보유할 수 있다.

 

그런데 문제는 현재 건축되고 있는 아파트의 대부분이 사용권(Hak Pakai)이 아니라 건축권(HGB)을 갖는 토지 위에 건축이 이루어 지고 있다는 점이다.권원이 건축권(HGB)인 토지 위에 건축된 아파트의 경우에는 원칙적으로 외국인에게 그 소유권(Strata Title)이 인정되지 않으므로 외국인은 이를 매수하여도 소유권 등기를 할 수가 없다.

 

따라서 만일 외국인투자자가 인도네시아에서 주택분양사업을 하면서 외국인에 대한 분양을 염두에 두는 경우에는 해당 토지의 권원을 반드시 확인하고, 만일 해당 토지가 사용권(Hak Pakai)이 아닌 경우 이를 사용권으로 전환하여 사업을 하는 것을 고려하여 볼 필요가 있을 것이다.