부동산개발사업을 위한 인허가제도 > 전문가 칼럼

 

인도네시아는 아직 부동산개발사업에 대하여 이른바, mater plan 에 해당하는 사업계획을 승인함으로써 해당 사업을 시행함에 있어서 요구되는 개별 인허가를 일괄하여 처리하는 제도가 정비되어 있지 아니한 것으로 알려져 있다. 따라서 인도네시아에서 부동산개발사업을 하고자 하는 경우 필요한 인허가 절차를 개별적으로 취득하여야 한다. 

 

부동산개발사업에 요구되는 인허가의 종류나 절차는 해당 지역의 주정부의 규정에 따라 다소 차이가 있다. 2012년 세계은행에서 발간한 Doing Business 에 따르면 창고용 건물에 대한 건축허가를 받음에 있어서 지역에 따라 7개부터 14개 단계까지 거쳐야 하는 단계가 다른 것으로 조사되고 있다. 

 

다음은 자카르타 지역을 기준으로 부동산개발사업을 하는 경우 예상되는 절차와 필요한 인허가들이다. 

 

 

 

인도네시아의 국토는 1,905,000km2 로서 그 중 69% 인 1,331,270km2 가 산림지역 , 26% 인 476,000km2 가 농업지역으로 분류되어 있고, 농업지역 중 12% 만이 개간되어 있으며, 산림지역 중 23%는 절대산림지역으로 분류되어 있다고 한다. 

 

인도네시아 내 토지는 20개 종류의 용도지역으로 구분되는데, 주거지역으로 개발할 수 있는 지역은 아래와 같다. 

 

-    Tanah Pertanian : 농업지역으로서, 그린벨트 (건축행위 금지 지역) 및 습지농업지역(LahanBasah) 은 주거지역으로 사용될 수 없으며, 농업지역 중 Yellow Zone 만이 주거지역으로 사용될 수 있다. 

-    Teba : 산림지역으로서, 성전, 사찰, 강, 해변, 절벽에 근접한 지역을 제외하고는 주거지역으로의 변환에 대한 제재는 없다.  

 

-    KawasanPerumahan : 주거지역에 해당한다

 

 

인도네시아에서 부동산개발사업을 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우 관할 관청으로부터 농업부 규정(Regulation of Minister of Agrarian/ Chief of National Land Agency No. 2 /1999 on Location Permit) 에 따른 위치허가 (IzinLokasi)를 먼저 받아야 한다. 

 

위치허가는 해당 토지가 그 지역의 용도지역에 맞게 이용된다는 증빙으로서 이후 토지의 양도, 임대 등 토지와 관련된 거래를 하는 경우 항시 구비되어야 한다. 

 

 

위치허가를 받은 다음 해당 토지에 건축을 하기 위하여서는 토지이용허가를 받아야 한다. 토지이용허가는 이미 취득한 토지에 대하여 신청한 토지이용계획이 해당 토지의 그 목적에 부합하고 공공의 이익에 반하지 않음을 증명하여 주는 것이다. 이는 해당 토지가 위치한 시•군•구에서 발급한다. 

 

 

 

주택건축사업을 하기 위하여 사업자는 해당 지역의 행정관청의 지역구획과 (Dinas Tata Ruang, DTR) 에 사전 심의 신청을 하여야 한다. 사전 심의 신청시 사전심의 신청서와 함께 회사 설립서류인 영업허가(SIUP), 회사등록증(TDP), 납세자번호(NPWP)와 토지이용계획서, 지적도 등을 제출하여야 한다.

 

지역구획과(DTR)에 사전심의 신청서가 접수되면 지역구획과(DTR)는 사업예정지를 조사하고, 신청한 토지이용계획이 해당 지역의 기본 토지이용계획과 일치하는지 여부를 심사한다. 사전 심의는 지역구획과(DTR) 내의 용도지역, 도로, 건축 담당공무원 등으로 구성된 협의체에서 한다. 

사전심의에서 통과가 되면 지역구획과(DTR)은 사전심의 승인서를 발급하여 준다. 

 

 

주택건설사업을 하고자 하는 경우 사전심의를 마치면 본 허가인 건축허가를 신청하기 이전에 환경영향허가와 교통영향허가를 받아야 한다. 

 

환경보호 및 유지법(Law No. 32/2009 on Protection and Management of Living Environment) 에 따르면 인도네시아에서 사업 또는 건축을 하고자 하는 경우 그 규모에 따라 AMDAL 또는 UKL/UPL이라는 환경영향평가를 받아야 한다. 

 

부동산개발사업을 하고자 하는 경우 환경영향평가 이외에도 해당 지역에 대한 교통영향평가를 하여 해당 지역 관청의 장으로부터 이에 대한 승인을 받아야 한다.

 

 

건축허가를 발급받기 위하여서는 앞서 기술한 사전절차를 거쳤다는 증빙이 첨부되어야 한다. 아울러 해당 토지에 대한 권리를 증명하는 서류와 세금완납증명서도 첨부되어야 한다. 건축할 토지가 타인의 것인 경우에는 그 권리 보유자와의 토지이용계약서가 첨부되어야 한다. 

 

건축법에 따르면 건물의 용도는 주거용, 종교용, 사업용, 시회문화용, 기타 특수용으로 구분되어 있고, 주거용 건물은 단독주택, 연립주택, 아파트 및 임시주거용 건물로 세분되어 있다.

 

2012년 세계은행에서 발간한 Doing Business 에 따르면 인도네시아에서 도매창고를 건축하기 위한 건축허가신청서를 접수하여 건축허가를 받기까지 21일이 걸렸다고 한다. 

 

 

이 증서는 건물 건축이 완료되고, 검사 결과 건축허가를 받은 용도로 기능할 수 있음을 증명하는 것이다. 해당 지방정부에서 발급된다.

 

 

 

공공부분 및 공공주택부 규정(Regulation of Minister of Public of Works and Public Housing No. 22/PRT/M/2014 on the Delegation of authority to Grant Business Licenses on Public of Works and Housing Sector in order to Implement One Door Integrated Service in Investment Coordinating Board)에 따르면 공공부분 및 주택사업에 대한 허가는 공공부분 및 공공주택사업부에서 투자조정청에위임되어 있다. 

 

투자조정청 규정No. 15/2015에 따르면 투자자는 공공부분 및 주택사업에 대하여 2가지 종류의 허가, 즉, 부동산 건설 및 운영업에 대한 허가 (Izin Usaha Pembangunan danPengusahaanProperti) 및 주택사업 허가 (Izin Usaha BidangPerumahan)를취득할 수 있다. 따라서 주택건설사업을 하고자 하는 경우에는 주택사업허가 (Izin Usaha BidangPerumahan)를 취득하여야 할 것이다.

 

주택사업허가를 취득하기 위하여서는 신청서에 건축허가 등 관련 관련 문서를 첨부하여 투자조정청에 제출하여야 한다. 신청서가 제출되면 6 영업일 안에 허가가 결정된다 고 한다.

 

 

건물 소유 증서는 명의자가 건축허가 및 준공증서에 따라 건물이 건축되고, 완공된 건물을 소유하고 있다는 것을 증명하여 주는 것으로 지방정부가 건물 소유자에게 발급한다.

 

건물법(Law No. 28/2002 on Buildings)에 따르면, 건물의 소유권은 지방정부가 발급한 건물소유증서(BuktiKepemilikanBangunanGedung)에 의해 증명되고, 건물의 소유권은 해당 증서의 이전에 따라 제3자에게 이전될 수 있다. 

 

만일, 건물소유자가 해당 건물의 토지 소유자와 다를 경우, 건물의 소유권의 이전에는 그 토지 소유자의 서면 동의가 요구된다. 

 

 

이상에서 인도네시아에서 부동산개발사업을 하는 경우 부딪힐 수 있는 여러 제도적 환경 및 그에 따른 유의할 점들에 대하여 살펴 보았다. 그러나 부동산개발사업은 지역적, 사업적 특성에 따라 항시 많은 변수가 있기 마련이다. 본 글의 내용은 총론 정도로 이해하고, 개별사업에서는 특이 이러한 변수를 파악하여 추진하는 사업에 좀 더 빈틈이 없도록 하여야 할 것이다. 

 

오늘도 먼 이역 현장에서 고군분투를 하고 있는 많은 건설인들의 건투를 빈다.