(2) 부동산 거래 등에 관한 공증인(Notaris)과 토지증서작성 공무원(PPAT) > 전문가 칼럼

 

 

인도네시아의 거리를 가다보면, 공증인(Notaris) 사무소를 소개하는 광고 간판을 상당히 많이 볼 수 있다. 대한민국의 거리의 풍경과는 사뭇 다르다는 점을 쉽게 느낄 것이다. 그리고, 위 공증인 사무소를 소개하는 간판을 자세히 살펴보면, 일반적으로 “Notaris & PPAT”와 같이 기재되어 있다는 것을 알 수 있다. 물론, 가끔 PPAT(Pejabat Pembuat Akta Tanah)의 기재는 없고 단순히 “Notaris”와 같이 기재되어 있는 경우도 있다. 

 

왜 인도네시아에서는 공증인 사무소가 그렇게 많은 것일까? 그리고 도대체 Notaris와 같이 기재되어 있는 PPAT는 무엇일까?

 

 

대한민국 공증인법 제2조에 의하면, 공증인은 i) 공정증서의 작성, ii) 사서증서에 대한 인증, iii) 기타 업무를 수행할 수 있는 것으로 규정되어 있다. 

 

일정한 요건을 충족하여 집행력이 부여되는 i) 공정증서가 작성되는 경우, 그 공정증서에 확정판결과 동일한 집행력이 부여되어 있으므로 채권자의 입장에서는 재판을 통한 확정판결을 얻을 필요 없이 강제집행 절차에 착수할 수 있게 된다. 상대적으로 재판절차를 거치는 것보다 간단한 방법으로 상대방의 재산에 대하여 강제집행을 할 수 있다는 점에 비추어 보면 집행력이 있는 공정증서에는 강한 효력이 부여되어 있다. 이러한 집행력이 있는 공정증서에 대한 작성 권한이 공증인에게 있는 것이다.

 

인증이란 일반적으로 어떤 행위가 정당한 절차를 거쳤다는 사실을 공적 기관이 증명하는 것인데, ii) 사서증서(사문서)의 인증은 작성 명의인이 본인의 의사에 기하여 사문서에 기명날인 또는 서명하였다는 점을 증명하여 주는 것으로서, 당해 사문서가 진정하게 성립된 것이라는 점을 뒷받침하여 주는 것이다. 위와 같은 사서증서의 인증에 대한 권한이 공증인에게 부여되어 있다. 대한민국 소송 실무에서는 법원에 재판의 증거로 제출하는 사실확인서, 진술서 등의 경우 그 서류의 진정성립을 돋보이게 하기 위하여 공증인의 자격이 있는 공증인가 법무법인(공증담당변호사)으로부터 인증을 받은 후 증거로 제출하는 경우가 종종 있다.

 

 

인도네시아 공증인 제도에 관하여는 「공증인의 업무에 관한 법률 제2004년 제30호」에 의하여 규율되어 오다가, 2014년 다시 위 법률이 「공증인의 업무에 관한 법률 제2014년 제2호」(이하, “인도네시아 공증인법”)에 의하여 일부 개정되었다. 2018년 현재 인도네시아 공증인 업무에 관하여 파악하기 위해서는 위 2004년 법률과 2014년 법률을 모두 검토하여야 한다. 

 

인도네시아 공증인법에 따르면, 공증인이란 진정한 증서의 작성과 인도네시아 공증인법 또는 기타 다른 법률에서 정한 바에 따른 권한을 가진 공공의 공무원이다. 또한 인도네시아 공증인법에 의하면, 공증인은 “토지와 관련된 업무에 관한 증서를 작성하는 권한”을 보유하고 있을 뿐만 아니라 “기타 제반 법령에 의하여 공증인에게 부여된 권한”을 행사할 수 있다. 

 

위 “기타 제반 법령에 의하여 공증인에게 부여된 권한”을 공증인이 행사할 수 있다는 점이 상당히 의미심장하다고 볼 수 있다. 왜냐하면, 인도네시아 법 제도 하에 마련된 각종 법령에서는 공공기관에 등에 제출되어야 할 각종의 문서를 반드시 공증인의 면전에서 작성하거나 검사를 받도록 규정하고 있기 때문이다. 예를 들어, 「투자허가의 절차 및 지침에 관한 투자조정청 규정 제2015년 제14호 」에서는 외자투자와 관련된 신규 투자허가, 확장투자허가, 변경투자허가시에 주주총회 결의성명서, 주식 액면액의 명시에 관한 서류에 대해서 반드시 공증인에 의하여 그 유효성 검사를 받도록 하고 있다. 또한, 위 투자조정청 규정에 따르면, 주주총회가 있었다는 것을 확인하여 주는 공증인의 설명서도 준비하여 제출하도록 하고 있을 뿐만 아니라 주주총회의 결의성명서가 작성된 날로부터 30일이 경과한 경우, 그 결의성명서에 대하여 법무인권부 장관의 인준 절차가 진행 중이라는 것을 확인하여 주는 공증인의 설명서도 준비하여 제출하도록 하고 있다. 인도네시아 공증인에 의하여 작성될 것이 요구되거나 유효성 검사가 행해질 것이 요구되는 서류는 위의 경우 뿐만 아니다. 「인도네시아 양도담보법」에서는 반드시 공증인의 면전에서 양도담보 증서(Akta Jaminan Fidusia)가 작성되도록 규정하고 있고, 「인도네시아 주식회사법」에 의할 때에도 정관의 작성 등 각종의 서류는 반드시 공증인에 의하여 작성되거나 유효성을 검사받을 것이 요구되고 있다. 

 

위에서 살펴 본 바와 같이, 인도네시아 법 제도에서는 각종의 다양한 법령에서 각종의 서류의 작성 및 유효성 검사 등에 관한 권한을 공증인에게 부여하고 있기 때문에 우리나라의 경우와 달리 각종 서류 등의 작성시 반드시 공증인을 거쳐야 하는 경우가 많은 것이다. 이를 다른 관점에서 해석해보면, 국가가 수행해야 할 권한의 일부를 국가 기관 내부에서 보유하는 것이 아니라 공적 임무를 담당하는 공증인 제도를 마련하여 그 공증인에게 위임•위탁함으로써 법적 안정성을 꾀하기 위하여 공증인에게 각종 서류 등에 대한 작성 권한을 부여한 것이라고 볼 여지도 있는 것이다. 

 

이제, 토지에 관한 권리를 사고 파는 경우를 예로 들어 인도네시아 법 제도에서 공증인이 차지하는 위상과 권한 등에 대하여 다시 한번 이해하여 볼 필요가 있다.

 

우리나라에서 토지에 대한 소유권을 매매하는 하는 경우, 그 소유권의 이전을 위해서는 매매목적물인 토지의 등기필증 원본, 등기용 부동산매매계약서, 매도인의 인감이 날인된 등기위임장(매수인이 단독으로 등기 신청을 하는 경우) 등의 서류가 있으면 충분하고, 매수인이 소유권 이전을 위한 등기를 단독으로 신청할 수 있다. 공증인이 위 매매 과정에 개입할 필요는 전혀 없고, 당사자 사이의 의사가 합치된 계약과 그에 부수하는 각종 서류를 건네주면 충분히 권리의 이전이 가능하다.

 

그러나 인도네시아의 경우는 전혀 다르다. 인도네시아 토지 위에 설정된 사용권(Hak Pakai)을 매매(Jual Beli)에 의하여 이전하려고 하는 경우를 가정하여 보면, 「사용권 등에 관한 행정부령 제1996년 제40호」에 의할 때 사용권을 이전하기 위해서는 반드시 그에 관한 사항을 반드시 국가토지청(BPN)에 등기하여야 하고, 그 등기를 위해서는 반드시 토지증서작성 공무원(PPAT)의 면전에서 작성된 매매증서(AJB, Akta Jual Beli)에 의하여야 한다. 토지증서작성 공무원(PPAT)의 면전에서 작성된 매매증서(AJB, Akta Jual Beli) 없이 권리를 이전하는 것이 법 제도상 불가능하다.

 

즉, 사용권을 이전하려는 당사자 사이에 매매를 하기로 하는 의사의 합치를 하고, 사적으로 계약서를 작성하여도 토지증서작성 공무원(PPAT)에 의하여 매매증서(AJB)가 작성되지 않으면 그 권리의 이전에 관한 등기가 불가능하고, 권리의 이전이 되지 않게 되는 것이다. 

 

이러한 점에서 우리나라의 경우와 전혀 다른 구조인 것이다. 앞서 언급한 바와 같이, 우리나라의 경우 당사자 사이의 의사의 합치만 있으면 당사자가 자유로이 등기를 신청하는 방법으로 권리를 이전시킬 수 있지만, 인도네시아 법제 하에서는 토지증서작성 공무원(PPAT)의 개입 없이는 전혀 권리 이전이 되지 않게 되는 것이다. 

 

인도네시아 법제에 의할 때, 토지증서작성 공무원(PPAT)의 개입이 없이는 토지 및 토지 지상에 건축된 각종의 건물의 권리 이전 뿐만 아니라 그 부동산에 대한 저당권의 설정 등의 담보권 설정 행위도 불가능하다. 

 

한편, 위에서는 분명히 인도네시아 공증인법에 따라 공증인은 “토지와 관련된 업무에 관한 증서를 작성하는 권한”을 보유하고 있을 뿐만 아니라 “기타 제반 법령에 의하여 공증인에게 부여된 권한”을 행사할수 있다고 하였는데, 갑자기 왜 토지증서작성 공무원(PPAT)이 토지 등과 관련된 권리의 이전 등에 관한 매매증서(AJB)를 작성한다고 하는지 궁금하지 않을 수 없다. 도대체 토지증서작성 공무원(PPAT)은 무엇인가?

 

인도네시아 공증인법에 의하면, 모든 공증인이 가진 권한은 “법률 규정에 의하여 다른 사람 또는 다른 공무원에게 부여되어 있거나 그러한 자의 권한인 것으로 규정되어 있는 경우가 아니라면, 공증인에게 있다”고 규정하고 있다. 즉, “토지와 관련된 업무에 관한 증서를 작성하는 권한”을 공증인이 가지는 것으로 원칙적으로 규정하여 두었으나, 다른 법령에서 다른 당해 권한을 다른 공무원에게 부여하고 있으면 더 이상 공증인의 권한이 아닌 것이다. 

 

그런데, 「토지증서작성 공무원의 업무에 관한 행정부령 제1998년 제37호」와 「토지증서작성 공무원의 업무에 관한 행정부령 제2016년 제24호」에서는 토지증서작성 공무원(PPAT)을 “토지에 관련된 권리 등에 관하여 특정한 법에 의해서 정하여진 진정한 증서의 작성을 위하여 권한이 부여된 공공의 공무원”이라고 하고 있을 뿐만 아니라, 토지와 관련된 권리의 매매, 교환, 증여, 저당권의 설정 등과 관련된 증서(Akta)를 작성하는 업무를 수행하는 권한을 토지증서작성 공무원(PPAT)에게 부여하고 있다. 따라서, 각종의 공증인의 업무 중 “토지와 관련된 업무에 관한 증서를 작성하는 권한”은 더 이상 공증인의 업무가 아니라 토지증서작성 공무원(PPAT)이 권한을 가지는 업무인 것이다.

 

인도네시아에 법에 의하여 설립된 외자투자(PMA) 회사가 보유한 건축권(HGB)을 매매하고자 하는 경우, 단순히 “Notaris”라고만 기재된 공증인 사무소를 방문한다면, 그 건축권(HGB)을 결코 매매할 수 없다. 왜냐하면 앞서 살핀 바와 같이 토지와 관련된 권리인 건축권(HGB)의 이전에 관하여는 오로지 토지증서작성 공무원(PPAT) 매매증서(AJB)를 작성할 권한을 가지고 있고, 위 매매증서(AJB)가 작성되지 않으면 권리의 이전이 불가능하기 때문이다. 따라서 위와 같은 경우 반드시 “Notaris & PPAT”라고 기재되어 있는 공증인 사무소를 방문하여야 함을 주의하여야 한다. 

 

비록, 일상 생활에서 일반인은 토지증서작성 공무원(PPAT)으로서의 기능과 역할을 겸하는 공증인 사무소에서 공증인으로부터 각종 증서를 공증받는다는 점에서 공증인과 토지증서작성 공무원(PPAT)을 구별할 실익이 크기는 않지만, 법률적 관점에서는 그것이 토지와 관련된 권리에 관한 것이라면 그 증서 등의 작성행위는 공증인의 지위가 아니라 토지증서작성 공무원(PPAT)의 지위에서 행해지는 것이다. 

 

공증인과 토지증서작성 공무원(PPAT)은 그 기능과 역할을 수행하게 되는 근거법령이 서로 다르고, 각 근거법령에서 규정하고 있는 권한 행사의 내용, 자격 취득의 요건, 제재의 내용 등도 다르다는 점에서 서로 다른 권한을 보유한 별개의 전문기관인 것이다.

 

참고로, 토지증서작성 공무원(PPAT)이 되기 위한 요건은 아래와 같다.

 

a. 인도네시아 국적자일 것(WNI)

b. 나이가 22세 이상일 것

c. 지역 소재 경찰업무기관으로부터 작성된 설명서에 의하여 선량한 자임을

   알 수 있을 것

d. 5년 이상의 징역에 처할 수 있는 범죄 행위가 있음을 이유로 징역형의

   확정 판결을 받은 사실이 없을 것

e. 육체적으로나 정신적으로 건강할 것

f. 토지나 농지에 관한 업무를 수행하는 정부기관에 의하여 실시되는 토지증

  서작성 공무원(PPAT) 양성을 위한 특별한 교육 프로그램을 이수하거나 또는

  법학에 관한 학사 자격을 가지고 있으면서 2급 공증인의 자격을 부여하는      시험에 합격하였을 것

g. 토지나 농지에 관한 업무를 수행하는 정부기관에 의하여 실시되는 시험에

   합격할 것

h. 공증인으로서 교육을 마친 후, 토지증서작성 공무원(PPAT) 사무실에서

   정직원 또는 인턴으로서 1년 이상 근무하였을 것

 

현실적으로 공증인의 자격 하나만을 보유하고 있으면 “토지와 관련된 업무에 관한 증서를 작성하는 권한”을 행사할 수 없으므로, 토지와 관련 각종 증서의 작성 등에 관한 시장을 포기하는 셈이다. 그러한 경우를 피하기 위해서 인도네시아 공증인의 입장에서는 별도로 토지증서작성 공무원(PPAT)의 자격을 취득하여야 할 필요성을 느끼게 된다. 이러한 점 때문에, 인도네시아 거리를 보면, 공증인과 토지증서작성 공무원(PPAT)를 겸하고 있는 공증인이 대부분인 것이다. 

 

공증인과 토지증서작성 공무원(PPAT)을 구분하는 것은 사실 우리가 인도네시아에서 외국인으로 살아가는 데에 별다른 관심사가 아닐 수는 있다. 그러나, 일상에서 지나치게 되는 사소한 사항이라고 하더라도, 알아두면 쓸모가 있는 내용에 해당할 수도 있고, 또 비즈니스를 수행함에 있어 고객 등을 상대로 양자의 차이를 설명하게 될 기회를 가지게 될 수도 있으므로, 공증인과 토지증서작성 공무원(PPAT)에 대하여 소개를 하게 된 것이다. 

 

이제, 비즈니스 등을 하면서 고객 등이 인도네시아를 방문하여 차를 타고 거리를 지나가면서 이 곳에는 왜 Notaris 간판이 그렇게 많냐는 질문을 하게 되면, 아주 자신감있게 인도네시아 공증인의 업무에 대하여 설명해보자. 그리고 더 나아가 Notaris & PPAT와 같이 기재된 간판에 대해서도 설명해보자. 고객 등이 사소한 부분에서나마 감동을 받을 수 있지 않을까?